건물주가 가게 비워달라 할 때, 임차인이 권리금 회수 방해 이유로 손해배상금 줄 때까지 가게 인도 거부할 수 있나

지난 권리금 Ⅳ에서는 기존 임차인에게 권리금을 지급하고 들어온 신규 임차인이 임대인과의 계약이 종료되거나 계약이 해지되어 나가게 되었을 때, 임차인에게는 임대차 목적물을 ‘원래 상태로 되돌려 놓을 원상회복의무’가 존재한다고 설명했습니다. 

단, 두 임차인 사이에 권리금이 오갔다면 신규 임차인은 종래 임차인이 설치해 놓은 것까지도 원상회복을 해야 하고, 둘 사이에 권리금이 수수되지 않았다면, 신규 임차인은 자신이 손을 댄 부분만 철거하면 된다는 내용도 살펴보았습니다. 

이번에는, 임대인이 임대차 기간이 종료되었음을 이유로 임차인을 상대로 임차목적물 인도(명도)청구를 하자, 임차인 쪽에서 주장하기를, 임대인이 나의 권리금 회수 기회를 방해했으니 그 손해배상금을 줄 때까지는 가게(임차목적물)를 넘겨줄 수 없다고 주장할 수 있는지를 살펴보도록 하겠습니다. 

임대차 관계가 종료하면 원칙적으로 임차인은 목적물을 인도할 의무가, 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 존재하고 이 두 의무는 “동시에” 이루어져야 합니다. 이를 “동시이행의 항변권”이라고 하는데요, ‘권리금’과 관련해서는 임대인의 보증금 반환 의무 외에, 임차인의 권리금 회수 방해를 이유로 한 손해배상 의무도 마찬가지로 동시 이행의 관계에 있는지가 쟁점이 되는 것입니다. 

결론부터 말씀드리면, 그렇지 않다는 것입니다. 즉, 대법원은 “임차인의 임차 목적물 반환 의무는 임대차 계약의 종료에 의하여 발생하나, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상의무는 상가건물 임대차보호법에서 정한 권리금 회수 기회 보호의무 위반을 원인으로 하고 있으므로 양 채무는 동일한 법률요건이 아닌 별개의 원인에 기하여 발생한 것일 뿐 아니라 공평의 관점에서 보더라도 그 사이에 이행 상 동시 관계를 인정하기 어렵다”라고 판단하였습니다. 

원래 동시이행 항변권은 공평의 관념과 신의칙에 입각하여 각 당사자가 부담하는 채무가 서로 대가적 의미를 가지고 관련되어 있을 때 인정되는 것인데, 임대인의 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 의무는 임대차 관계가 종료될 때 임차인에게 특별히 인정되는 권리이지, 임대차관계가 당연히 예정하고 있는 것은 아니라는 의미입니다. 

임차인 입장에서는 다소 아쉬울 수도 있겠지만 결국 대법원의 판단대로라면, 임차인 입장에서는 보증금을 받고 가게를 임대인에게 준 ‘후에’ 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수밖에 없을 것으로 보입니다.