임차인의 ‘원 상태로 되돌려 놓을 원상 회복 의무’에 대해

지난 ‘권리금 Ⅲ’에서는 임차인이 임대인에게 권리금을 회수할 수 있는 기회를 방해했다는 이유로 손해배상을 요구하기 위해서 반드시 새로운 임차인과 권리금 계약을 체결하지 않아도 된다는 내용에 대해 알아보았습니다.  

오늘은 기존 임차인에게 권리금을 지급하고 들어온 신규 임차인이 임대인과의 계약이 종료되거나 계약이 해지되어 나가게 되었을 때, 임차인에게는 임대차계약이 종료되면 임대차 목적물을 “원래 상태로 되돌려 놓을 원상회복의무”가 존재하는바, 신규 임차인은 자신이 들어 왔을 때의 상태대로만 원상회복을 하면 되는 것인지, 아니면 기존 임차인이 설치해 놓은 부분까지도 원상회복을 해 놓아야 하는지에 대해 알아보도록 하겠습니다.

결론부터 말씀드리면, “권리금”이 오고 가지 않은 경우에는 시설을 인수한 임차인은 자신이 손을 댄 부분만 철거하면 되고 종전 임차인이 시설해 놓은 부분까지는 원상회복하지 않아도 되지만(A), 두 임차인 사이에 권리금이 오고 갔다면 종래 임차인이 설치해 놓은 것까지도 나중 임차인이 원상회복을 해 놓아야 한다는 것입니다(B).(다만, A의 경우에 대해서는 대법원 판결이 존재하지만 B의 경우에는 아직 명시적인 대법원의 판결은 나오지 않은 상태라는 점은 참고가 되어야 합니다).

여기서 임차인 사이에 권리금이 오고 가지 않았다는 것은 다시 말해서 종전 임대차 계약이 종료되고 완전히 새로운 임대차 계약이 제3자와 체결되는 경우를 말합니다. 이런 경우 제3자 입장에서는 자신과 무관하게 종전 임차인이 설치해 놓은 시설물까지 본인이 계약 종료 후 철거해야 할 의무는 없다고 봐야 할 것입니다. 꽤 오래 전에 선고되었던 대법원 판결에 따르면, 종전 임차인이 유흥음식점으로 경영하던 점포를 새로운 임차인이 소유자로부터 임차하여 내부시설을 개조 단장하였다면 이 임차인에게 임대차 종료로 인하여 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있다고 하여도 별도의 약정이 없는 한 그것은 임차인이 개조한 범위 내의 것으로서 임차인이 그가 임차 받았을 때의 상태로 반환하면 되는 것이지 그 이전의 사람이 시설한 것까지 원상회복할 의무가 있다고 할 수는 없다는 것입니다(대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결).

그런데, 두 임차인 사이에 권리금이 오고 갔다면 어떨까요, 이 때의 권리금 안에는 기존 임차인이 설치해 놓은 시설물의 값어치도 포함되어 있다고 봐야 할 것입니다. 그렇지 않았다면 권리금이 오고 가지 않았겠지요. 다시 말해 이 때의 신규 임차인은 기존 임차인과 다른 완전히 새로운 임차인이라기보다는 기존 임차인의 법적 지위를 “포괄적”으로 넘겨받아서 기존 임차인이 설치해 놓은 시설물, 비품 등까지도 자신이 나중에 철거할 것을 생각하고 임대인과 임대차계약을 체결했다고 보는 것이 합리적일 것입니다. 

따라서 이러한 경우에는 임대차계약이 종료되었을 때 임차인은 비록 자신이 들어올 때 이미 종전 임차인에 의해 설치가 되어 있던 시설물이라고 하더라도 본인이 거기까지도 원상회복을 해야 한다고 봐야 할 것입니다. 

권리금이 오고 가는 많은 경우 종전 임차인과 신규 임차인의 영업의 종류나 형태가 유사한 경우가 많습니다. 즉, 신규 임차인으로서는 자신이 영업하는데 필요한 시설 등을 권리금을 주는 방식으로 종전 임차인으로부터 넘겨받는 것이지요. 따라서, 예를 들어 권리금이 오고 가지는 않았지만 기존의 임차인과 제3자와의 관계, 새로운 임대차계약의 체결 경위 및 기존의 임대차계약과 새로운 임대차계약의 각 내용, 새로운 임대차계약과 기존의 임대차계약의 각 보증금 액수가 같은지 여부 및 같지 않을 경우에는 차액의 반환 내지 지급관계, 새로운 임대차계약을 전후한 부동산의 점유·사용관계, 새로운 임대차계약에 따른 월 차임의 지급관계 등 여러 가지 사정을 종합해 본 결과, 신규 임차인이 종전 임차인의 지위를 그대로 포괄적으로 넘겨받은 것이라면 신규 임차인이 종전 임차인이 시설해 놓은 것까지도 원상회복을 해야 하는 것입니다(서울고등법원 2017. 9. 7.선고 2017나2007444판결).